Landkauf in Mexiko: Hintergründe verstehen und überlegt handeln

Der Erwerb von Grundbesitz ist für Ausländer in Mexiko möglich. Ein Blick in die Historie des Landbesitzes, eine grobe Kenntnis der Rechtslage und die Einbindung lokaler Dienstleister helfen Dir, unangenehme Überraschungen beim Landkauf in Mexiko zu vermeiden.

Besonderheiten beim Landkauf in Mexiko – ein Überblick

Spezifische Besonderheiten beim Landkauf in Mexiko bestehen für Ausländer vor allem in zweierlei Hinsicht:

1. Mexiko kennt die Unterscheidung zwischen eingeschränkten und uneingeschränkten Zonen:
   • In uneingeschränkten Zonen können Ausländer direktes Eigentum am Land erwerben.
   • In eingeschränkten Zonen können Landstücke ausschliesslich über ein Treuhandmodell (Fideicomiso) oder die Gründung einer mexikanischen Rechtspersönlichkeit, z.B. einer GmbH, erworben werden.
2. Vor über 30 Jahren (bis 1991) war ungefähr die Hälfte des gesamten Territoriums Mexikos so genanntes Ejido-Land, d.h. Gemeinschaftsland. Dieses Land wurde erst nach und nach privatisiert.
   Aus dieser Privatisierung ergeben sich beim Landkauf einige Risiken für Käufer. Durch geeignete Massnahmen kann man diesen Risiken begegnen.
   Ehemalige und bestehende Ejido-Ländereien können sowohl in eingeschränkten als auch in uneingeschränkten Zonen liegen.

Haftungsausschluss:
Dies ist keine Rechtsberatung

Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken; sie spiegeln unsere persönlichen Erfahrungen und Kenntnisse zum Landkauf in Mexiko wider.
Wir sind keine Juristen und übernehmen keine Verantwortung für Entscheidungen oder Handlungen, die auf der Grundlage der bereitgestellten Informationen getroffen werden.

Landkauf in Mexiko in eingeschränkten Zonen

Die eingeschränkten Zonen bilden die Gebiete im Abstand von 50 km zu den Küsten bzw. 100 km zu den Landesgrenzen. Ausländische Personen können in diesen Gebieten grundsätzlich kein Land kaufen. Es gibt allerdings zwei legale Möglichkeiten, Rechte an dem Land zu erwerben:

1. Gründung oder Kauf eines Fideicomiso

Eine Möglichkeit, wie Du als Ausländer Landrechte in eingeschränkten Zonen erwerben kannst, besteht in der Gründung oder dem Erwerb eines Treuhandvermögens, in welchem das Land eingebettet ist. In Mexiko wird hierfür der Begriff Fideicomiso verwendet, was übersetzt Vertrauen bedeutet. Diese überhaupt erst seit 1991 bestehende Option für den Kauf solcher Landstriche ermöglicht dem Staat eine erhöhte Kontrolle über diese strategisch wichtigen Gebiete.

Für den erwerbenden Ausländer ergeben sich aus dem Fideicomiso folgende Konsequenzen:

• Übertragung/Vererbung: Ein bestehender Fideicomiso kann durch Verkaufs oder Erbschaft an eine andere Person übertragen werden.
  Ein Fideicomiso ist auf eine Laufzeit von 50 Jahren ausgelegt. Beim Verkauf erhebt die Bank einmalig eine Gebühr, welche in der Regel der Käufer trägt. Diese beträgt ungefähr einen Jahressatz (siehe nächster Absatz).
  
• Jährliche Gebühren: Für ein bestehendes Fideicomiso erhebt die Bank eine Jahresgebühr, die je nach Wert und Nutzung des Grundstücks zwischen 500-1’500 USD beträgt.
  
• Einrichtung: Die erstmalige Errichtung kostet ca. 750-950 USD.
  Wenn man einen neuen Fideicomiso einrichtet, sollte man sich über verschiedene Anbieterbanken informieren. Diese unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Gebühren sowie in der Dienstleistungsabwicklung. Bekannte Banken für Fideicomisos sind Banorte, BBVA Bancomer, HSBC, Scotiabank und Monex.
  
• Auflösung: Das Grundstück kann bei Bedarf auch wieder (gebührenpflichtig) aus dem Fideicomiso heraus gelöst werden.
  
• Genehmigungspflichten: Für grössere Baumassnahmen, Gewerbeansiedlungen oder Explorationen können zusätzliche Genehmigungen des Innenministeriums erforderlich sein. Die Genehmigungen müssen unter Einbezug der Bank eingeholt werden.

Ein Fideicomiso hat allerdings den Vorteil, dass die Bank bei der Errichtung des Treuhandvermögens den rechtlichen Eigentumstitel des Grundstücks prüft. Kauft man Land von einem Ausländer in einem bestehendem Fideicomiso, dann sind einige Risiken im Zusammenhang mit Ejido-Ländereien bereits etwas reduziert.

2. Gründung einer mexikanischen Gesellschaft als rechtliches Vehikel zum Landkauf in Mexiko

Eine Alternative zum Landerwerb durch Fideicomiso bildet die Gründung einer Gesellschaft mexikanischen Rechts. In diese Gesellschaft wird das Grundstück dann eingebracht.

Die Gründung einer Gesellschaft bringt natürlich weitere Konsequenzen mit sich. Dies sind zum Beispiel Buchführungspflichten oder Steuerdeklarationen.
Aus unserer Sicht lohnt sich die Gründung einer Gesellschaft nur dann, wenn man ohnehin eine Geschäft in Mexiko führen möchte. In diesem Fall würde man sich die laufenden Gebühren für das Fideicomiso sparen; die Fungibilität des Grundstücks könnte dadurch aber eingeschränkt werden.

Kauf von (ehemaligem) Ejido-Land

Der Begriff Ejido lässt sich nicht unmittelbar ins Deutsche übersetzen. Vielmehr handelt es sich um einen mexikanischen Kulturbegriff und bezeichnet eine Form der kommunalen Landnutzung in Mexiko.

Die Geschichte des Ejido-Lands

Die Tradition des gemeinschaftlichen Landbesitzes geht in die präkolumbianische Zeit der Azteken zurück. In der spanischen Kolonialzeit wurde der kommunale Gemeinschaftsbesitz jedoch zurückgedrängt und verschwand nach der Unabhängigkeit 1810 sogar fast ganz.

Errichtung der Ejidos zu Beginn 20. Jahrhunderts

Ende des 19. Jahrhunderts kontrollierten 1% der Bevölkerung 97% des Landbesitzes. Die Wiederherstellung der bäuerlichen Landrechte war ein wesentliches Anliegen der Revolution von 1910-1917. Große Teile des Bodens wurden den Großgrundbesitzern entzogen und in gemeinschaftlich organisierte Ejidos überführt.

Artikel 27 der neuen Verfassung sah vor, dass Privateigentum von Grund und Boden nur noch sehr beschränkt zugelassen wird. Demgegenüber erhielten Gemeinschaften das Recht, Landparzellen unentgeltlich zugeteilt zu bekommen. Ejido-Land zu privatisieren oder zu verkaufen war nicht möglich.

1991 bestanden knapp 30’000 Ejidos mit ca. 103 Millionen Hektar Land. Zum Vergleich: das gesamte Land Mexikos umfasst 193 Millionen Hektar; dies entspricht ungefähr der Fläche von Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien, Portugal, Schweiz und Österreich zusammen.

Privatisierung der mexikanischen Ejidos seit Ende des 20. Jahrhunderts

1991 wurde der Artikel 27 der mexikanischen Verfassung reformiert. Es wurden die Möglichkeiten geschaffen, Ejidos zu privatisieren, zu verkaufen oder aufzulösen. Hintergrund dieser Reform war der Wandel zu einer neoliberalen Wirtschaftspolitik. Die ejidale Landwirtschaft wurde vor dem Hintergrund des sich entwickelnden internationalen Agrarhandels als nicht effizient genug erachtet. Dies löste eine grosse Privatisierungsbewegung der Ejidos aus, welche noch bis in die heutige Zeit hinein reicht.

Erster Schritt zur Nutzung der neu geschaffenen Privatisierungsmöglichkeit war/ist die Aufteilung des gemeinschaftlichen Besitzes. Um diesen Prozess transparent und gerecht durchzuführen, bediente man sich teilweise des Instrumentes der Lotterie. Lotterien wurden in den Bundesstaaten Oaxaca, Chiapas, Veracruz, Estado de Mexico, Jalisco, Sinaloa, Sonora, Michoacan sowie auch in Baja California Sur – wo wir leben – durchgeführt.

In einem zweiten Schritt können die Parzellenbesitzer individuelle Titel für ihr Land erhalten. Die Zertifizierung erfolgt im Rahmen des Programms PROCEDE „Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares“. Nach Zertifizierung und Titelvergabe durch PROCEDE hat der Besitzer vollständige Eigentumsrechte an der Parzelle (Titulo de Propiedad) und ist mit diesen im Grundbuch eingetragen.

Aktuell kann man davon ausgehen, dass ca. 40-50% des ehemaligen Ejido-Lands privatisiert wurden. Die restlichen 50%-60% wurden entweder durch bewussten Entscheid im gemeinschaftlichen Besitz gelassen (ca. die Hälfte), oder können noch privatisiert werden. Ca 10% der Gebiete wurden im Rahmen der Programms PROCEDE nicht kartographiert.

Risiken beim Kauf von Ejido-Land in Mexiko

Auch beim Erwerb von Land, das bereits den Privatisierungsprozess durchlaufen hat, kann der Käufer verschiedenen Risiken ausgesetzt sein.

Risiko eines fehlerhaften Eigentumstitels

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass ein Landtitel unvollständig oder fehlerhaft ist. Grund dafür können administrative Fehler oder unvollständige Privatisierungsprozesse sein.

In solch einem Fall könnten Mitglieder der ehemaligen Ejido-Gemeinschaft, deren Erben oder sogar Dritte Ansprüche auf das Land erheben, weil z.B.:

• die Grundstücksgrenzen des privatisierten Gebietes nicht korrekt erfasst wurden,
  
• ein Vorkaufsrecht für die anderen Ejido-Mitglieder bestand, welchem beim Verkauf nicht Rechnung getragen wurde oder
  
• noch anderweitige Gerichtsverfahren hinsichtlich des betreffenden Landes bestehen.

Soziale Risiken

Der Kauf von ehemaligem Ejido-Land kann es z.B. zu Konflikten mit der lokalen Gemeinschaft führen, wenn es Unzufriedenheit oder Streitigkeiten bei dem Privatisierungsprozess gab. Falls dies so wäre, könnte die Gemeinschaft z.B. den Zugang oder die Nutzung des Landes behindern.

Intransparente Nutzungsrestriktionen

Auch nach der Privatisierung könnten Restriktionen bestehen, die die Nutzung des Landes einschränken.

Praktische Tipps zur Risikomitigation beim Landkauf in Mexiko

Um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen gibt es mehrere Massnahmen, die man alternativ oder auch kumulativ treffen kann.

Involvierung eines Notars

Die wichtigste Massnahme ist die Einbeziehung eines Notars. Auch in Mexiko beglaubigen und registrieren Notare die Immobilientransaktionen. Ohne sie ist ein Eintrag ins Grundbuch nicht möglich und das Grundstück wird niemals rechtmässig Dir gehören. Grundstückskäufe ohne Notar – wie früher vielleicht üblich – sind heute nicht mehr angezeigt.

In allen Bundesstaaten Mexikos existieren Grundbuchämter, welche aber unterschiedlich bezeichnet sein können.

Involvierung eines Closing Agents beim Landkauf in Mexiko

Die unserer Erfahrung nach beste Herangehensweise bildet das Involvement eines Closing Agents. Wird der Landkauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, nutzt dieser im Hintergrund in der Regel ebenfalls einen Closing Agent.

Closing Agents bieten folgende Dienstleistungen an, die den Kaufprozess erleichtern und rechtliche Sicherheit gewährleisten sollen:

• Überprüfung aller Dokumente, einschließlich Landtitel, Kaufverträge, rechtliche Zertifikate und Bewilligungen.
  
• Unterstützung bei der Einhaltung lokaler und nationaler Gesetze und Vorschriften.
  
• Sicherstellung, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt und ins öffentliche Grundbuch eingetragen wird.
  
• Sicherstellung, dass alle Steuern und Gebühren ordnungsgemäß bezahlt werden.
  
• Koordination des gesamten Abschlussprozesses mit allen möglichen Beteiligten (z.B. Verkäufer, Notar, Fideicomiso-Bank, Steuerbehörde etc.).
  
• Optional:
  • Koordination der Errichtung eines Treuhandkontos mit einem Anbieter seines Vertrauens, meist in den USA (Escrow Account).
  • Verfassung und Koordination des rechtsgültigen Abschlusses eines Vorvertrags (Soft Close).
  • Beratung und Unterstützung beim Abschluss einer Titelversicherung, die den Käufer gegen potenzielle Rechtsansprüche und Streitigkeiten absichert.
  • Einrichtung einer Vollmacht für den Fall, dass man bei Vertragsschluss nicht anwesend sein kann.

Da dem Closing Agent eine wichtige Aufgabe zukommt, sollte man bei seiner Auswahl auf einige Dinge achten:

• Seine Erfahrung und lokale Verankerung/Reputation.
  
• Empfehlungen durch andere ausländische Käufer hinsichtlich Zuverlässigkeit und Zügigkeit der Abwicklung.
  
• Die Kommunikation: seid Ihr Euch sympathisch?
  
• Gebühren: der Closing Agent wird vom Käufer bezahlt. Seine Kosten betragen ca. 1-2% des Transaktionspreises. Darin nicht enthalten sind die Kosten für die von ihm koordinierten Dienstleistungen, wie die Notariatsgebühren, Steuern oder die Gebühren für das Escrow Account.

Closing Agents sind in Einwanderungsregionen ausreichend zu finden. Viele sprechen englisch.

Dennoch: Auch der Closing Agent kann Dinge übersehen oder Risikoeinschätzungen anders vornehmen als Du. Daher wollen wir hier noch auf wichtige Themen eingehen, nach denen man den Closing Agent gezielt fragen kann.

Besondere Abklärungen sicherstellen

Vorkaufsrechte (Derechos de Tanto) prüfen

Im Rahmen der Privatisierung werden ehemalige Ejido-Landstücke häufig mit einem Vorkaufsrecht für die restlichen Ejido-Teilnehmer versehen. Für den Käufer ist es extrem wichtig, dass der Closing Agent prüft, ob noch solche Vorkaufsrechte auf dem besagten Landstück aktiv sind.

Sind Vorkaufsrechte vorhanden, muss das Verfahren durchlaufen werden, in welchem die Ejido-Teilnehmer oder deren Erben die Chance haben, das Vorkaufsrecht auszuüben oder auf dessen Wahrnehmung rechtsgültig zu verzichten.

Privatisierungs- und Verkaufshistorie verstehen

Die Privatisierung begann erst in den 90er Jahren und die Qualität der Prüfungen sind seither immer besser geworden.

Von einer erhöhten Rechtssicherheit gehen wir aus, wenn das Grundstück seit der Privatisierung bereits mindestens ein Mal den Besitzer gewechselt hat, und davon das letzte Mal innerhalb der letzten 10 Jahre.

Der Closing Agent kann nach Sichtung der Materialien gewisse Auskünfte über die Verkaufshistorie geben. Ein zusätzliches Gespräch mit dem Verkäufer sowie mit den künftigen Nachbarn hilft bei der Plausibilisierung.

Grundstückgrenzen bestätigen lassen

Die Rechtssicherheit kann unseres Erachtens erhöht werden, wenn man einen Landvermesser engagiert, welcher die Eckpunkte des zu erwerbenden Grundstücks nochmals neu aufnimmt. Das kann der Closing Agent koordinieren. Danach kannst Du die Markierungen des Vermessers vor Ort anschauen und mit Deinen bisherigen Erwartungen abgleichen. Wir haben so auch sichergestellt, dass wir das Grundstück erwerben, welches im Kaufvertrag steht. Dies schien uns sinnvoll, da die Grundstücke im Kaufvertrag nur durch die Grundstücksnummern bezeichnet sind und wir selbst keine Einsichtnahme in das Grundbuchkataster nehmen konnten.

Fazit

Aus der Geschichte heraus bestehen rechtliche und faktische Besonderheiten beim Landkauf in Mexiko. Als wichtigsten Tipp, diesen zu entsprechen, können wie die Einschaltung eines Closing Agents nennen. Dennoch erachten wir es nicht als sinnvoll, die Verantwortung vollends abzugeben, sondern selbst mit zu helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden.

Welche Erfahrungen hast Du beim Landkauf in Mexiko als Ausländer gesammelt? Beschreibe uns doch bitte in einem Kommentar, was Dir so widerfahren ist.

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